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时寒冰中国应做好楼市崩盘准备

发布时间:2021-01-07 12:38:03 阅读: 来源:电热膜厂家

和楼市泡沫问题相比,老百姓更关心的是自己能否买得起房。

不少业内人士认为,楼市泡沫已到了爆破边缘。

不断高企的楼价将许多买家排挤在外,引起了政府相关部门的高度重视,连连出手。近日,营业税优惠时限“2变5”、国务院出台“国四条”(加快保障性住房建设、遏制部分城市房价过快上涨等)、开发商拿地首付提至50%,相关部门明确要求各大商业银行严格执行二套房贷利率……国家宏观调控一波接一波。对此不少业内人士认为,楼市泡沫已到了爆破边缘,业界名嘴时寒冰更指出:中国应做好楼市崩盘准备;中原集团主席施永青则认为,泡沫是市场经济常态,楼市后市仍被看好。

地产名嘴时寒冰

中国应做好楼市崩盘准备

楼市崩盘,让日本在经济低迷中度过了20余年,至今没恢复元气。日本当年房价为什么崩盘?无外乎几点:炒房投机获利超过正常企业利润,导致大量资源流向房地产领域,加速了泡沫的形成;滥发基础货币(对内)与升值压力(对外);人口结构发生变化……中国楼市会不会崩盘呢?如果真的崩盘,我们能撑多久?别忘了,中国缺少日本当年的两大支柱(技术和民富,编者注),民穷与技术落后的现实,注定中国承受房地产崩盘的能力是十分脆弱的。不妨具体对照一下。

资金:地产企业获暴利

从这几年的情况来看,企业正常经营所获利润,别说能超过就是接近房地产的也寥寥无几。尤其次贷危机发生后,中国推出了4万亿的救市计划,以此为基础,地方政府推出了18万亿的救市计划,规模之庞大令世界触目惊心。为了筹集资金,许多地方政府强化了税收功能,企业负担加重,利润更加微薄。

于是,有的老板关掉企业,把钱投入到了房地产领域。这也正是次贷危机之下,全世界房价下跌,唯独中国房价率先快速上涨的根本原因。这种示范效应又吸引更多资金涌向房地产,令人忧虑的是:长此以往,如果制造业的基础松动,过于倚重房地产的中国,如何应对未来房产波动甚至崩盘的隐忧?

再看信贷,广场协议签订后,日本政府为刺激经济发展,货币供应量每年超过10%,信贷投放也持续放大,1991年日本银行总贷款规模在当年国民生产总值中占比高达90%,贷款大部分流入房地产领域。中国在出台经济刺激计划以后,信贷投放也加快,仅今年前9个月新增人民币贷款就高达8.67万亿。

我们无法知道到底有多少资金流向了房地产领域,但我们知道,存量住房几乎被销售一空,“地王”在全国接连出现。今年国内主要大城市前三季度土地出让金已经超过2007年全年,上海在今年前9个月卖地收入达652亿元,名列全国第一,北京紧随其后,达571亿元。而2001年至2003年间,中国地方政府的土地出让金收入总额也才9100亿元。

人口:结构老龄化趋势明显

日本二战后的人口出生率一度达到33%。,这批婴儿长大成家后形成对住房的强大需求,推动房价上涨。但随后,随着经济发展和生活的改善,人口出生率开始大幅下降,成为加速日本房价崩盘的一个重要推手。

其实,中国的人口结构也在快速发生变化,只是这种变化被无情忽略了。我们不妨看一下媒体报道的具体数据:据北京市教委发布的统计数据,2000年是小学毕业生人数的高峰年,小升初人数为18万人,到2001年减为17万人,2002年减为15万人,2003年减幅最大,减为12万人,2004年减至10万人,2005年减至8万多人……如果把这组数据画成曲线图,人们很容易发现未来人口变化的趋势是何等之明显,何等之快速。

房价连年上涨,远远超出了民众的实际购买力,严重恶化了民生,使得许多人把拥有房子这种生活必需品定为人生的终极目标。但人口结构在十多年后呈现巨变,中国支撑高房价的基础在哪里?我此前说过,当人们的预期发生变化,大量被囤积的房源蜂拥到市场,谁有力量维持高房价泡沫及由此营造出来的虚幻繁荣?

更重要的是,既得利益集团拼命渲染房地产发展带来的好处,而对隐患只字不提;房地产已经成为消耗公众财富的无底洞。而且,由于快速扩张,中国大城市的承受能力已经到达极限。比如,人均水资源国际公认的警戒线是1000立方米,而上海的人均水资源仅150立方米,北京仅300立方米。当城市遭遇最致命的发展瓶颈,房价还能独立前行吗?

香港中原地产创始人之一、中原集团主席施永青

楼市有泡沫但不会爆破

尽管房贷政策开始收紧,但近期内地楼市却日趋活跃。自10月份开始,各大城市的交投量都大幅增加,令楼价不断创出历史新高。在这种情况下,不断有人提出疑问,内地楼市是否已有泡沫?其实泡沫是市场经济的常态,只要不是在萧条期,市场多少有点泡沫,关键是泡沫有多大?是否已有爆破的危险?

楼市泡沫,主要表现在楼价急剧上升,升到与广大用家的购买力脱节,但投资者与投机者依然盲目看好倾力入市。地产商高价抢地,银行不顾风险增加房贷;结果,楼宇的空置量愈来愈高,投资者没法得到合理的回报。当市场资金被耗尽时,楼价直落,大量投资者被套住,投资变成了资不抵债,市场需要很长时间才能恢复元气。以上的情况美国与迪拜都发生过,但中国与他们有很大的不同。他们是自己积累不足,仍拼命贷款去发展;但中国人却知悭认俭,有良好的储蓄习惯。近月,人们在房地产方面的投资虽然增加了,但是银行里仍有大量未耗尽的存款。通常在泡沫爆破前,都不会有这样的现象。

由于中国经济正在迅速转型,农村人口正不断流入城市,房地产的刚性需求很大。即使有时房屋的空置量高了一点,但因为不断有新生需求补充,资源不会长期被浪费。另一方面,中国的生产力仍在不断上升,人们的收入亦在不断上升。楼价与购买力脱节的情况不会持续太长时间。因此,房产投资者们对后市有信心,往往倾力坚守阵地,不肯退让。所以,中国房地产市场的调整,很多时候都只反映在成交量的萎缩上,甚少表现在价格的大幅回落上。

此外,内地的一些大城市,如上海、北京之类,资金收集区很大,以至当地的楼价所反映的,并非只是当地人的购买力,还得反映全国先富起来的人的投资偏好。在这类城市,无可避免会出现楼价与购买力脱节的情况。而投资者亦早有心理准备,要接受比较低的租金回报率。这种情况一样出现在其它国家的大城市,不足以导致地产泡沫爆破。

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